I lavori straordinari in condominio sono interventi importanti, spesso costosi, che richiedono procedure e maggioranze specifiche per essere approvati.
Capire come vengono decisi e come si ripartiscono le spese aiuta a evitare contestazioni e malintesi tra i condomini.
1. Cosa si intende per lavori straordinari
Sono interventi non ricorrenti e di rilevante entità economica, come:
- rifacimento facciata o tetto
- sostituzione dell’ascensore
- adeguamento impianti alle normative di sicurezza
- consolidamento strutturale
Non rientrano nella manutenzione ordinaria (pulizia, piccole riparazioni, sostituzione lampadine).
2. Come si propongono
La proposta può venire:
- dall’amministratore, per necessità o urgenza
- da uno o più condomini, con richiesta di inserimento all’ordine del giorno dell’assemblea
3. Come si decidono
L’assemblea discute i preventivi e approva i lavori con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.:
- Lavori di notevole entità: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi
- Innovazioni (es. installazione ascensore in edificio che non lo ha): maggioranze più alte
- Lavori urgenti: l’amministratore può agire subito e poi chiedere ratifica in assemblea
4. Come si ripartiscono le spese
Il principio base (art. 1123 c.c.):
- Spese divise in base ai millesimi di proprietà
- Eccezioni: se i lavori riguardano parti comuni a uso limitato (es. scale di una sola ala), pagano solo i condomini che ne traggono utilità
5. Pagamenti e rateizzazione
- L’assemblea stabilisce modalità e scadenze
- Possibile richiedere rateizzazione, ma va deliberata e non è un diritto automatico
- In caso di morosità, si applicano le stesse regole del recupero crediti condominiale
💡 Consiglio pratico: prima di approvare lavori straordinari, chiedi sempre più preventivi dettagliati e verifica la solidità dell’impresa scelta. Un buon contratto evita sorprese sui costi finali.